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Nova lei sobre a locação "built to suit"

segunda-feira, 28 de janeiro de 2013



O mercado de locação está sempre evoluindo, acompanhado as necessidades das empresas e das pessoas em obter melhor rentabilidade em decorrência de novos cenários impostos pelas constantes mudanças econômicas e tributárias. 
 
Há alguns anos, surgiu a locação denominada “built to suit”, que em português significa “construído para servir”. O locador constrói a edificação num curso prazo de execução, para atender os interesses e as especificações determinadas pelo locatário. A partir do dia 23/12/12, entrou em vigor a Lei nº 12.744, que dispõe “sobre a locação nos contratos de construção ajustada”, tendo alterado a Lei do Inquilinato.
 
Esta alteração da lei visa proteger o locador dos riscos que corre ao ser estimulado a comprar um terreno ou demolir o que já existe, para edificar o que é exigido pelo locatário para concluir o contrato de locação. 
 
Como exemplo, citamos o caso de um hipermercado ter exigido, em 2011, que um proprietário comprasse a casa ao lado à sua moradia para completar a área mínima de 4.000 m² de terreno. O proprietário atendeu o pedido e demoliu a sua moradia, três lojas e a casa comprada e, após assinar o contrato, o hipermercado mudou de ideia e simplesmente não pagou nem o primeiro mês de aluguel. Preferiu abrir sua loja no shopping Boulevard, na zona Leste de BH, e o locador ficou com área com os entulhos.
 
Logicamente que, neste caso, a multa contratual não pode ser a seis meses do valor do aluguel, usualmente pactuada nas locações em geral. Conforme estimula a nova lei, a multa deve ser num valor que venha realmente a inibir o rompimento do contrato, de maneira a cobrir todos os prejuízos do locador, não podendo esta sofrer qualquer redução.
 
LOCAÇÃO PERPÉTUA 
 
Este tipo de locação é realizado com empresa de grande porte que possui experiência jurídica e comercial, e, assim, impõe o seu modelo de contrato, que contem cláusulas que prejudicam o locador. 
 
Mal assessorado e seduzido por uma proposta tentadora, o locador assina um contrato que favorece o locatário, pois somente este pode romper o contrato a qualquer tempo. Como a Lei do Inquilinato autoriza o locatário a requerer a renovação judicial de cinco em cinco anos, o contrato de locação destinado à atividade comercial, industrial ou prestação de serviços torna-se muitas vezes eterno, já que o locador passa a ser obrigado a renovar o prazo sucessivamente, mesmo contra a sua vontade.
 
NOVA LEI PROTEGE LOCADOR
 
A principal novidade da lei consiste na eliminação da pretensão do locatário reduzir a multa, mesmo que tenha transcorrido parte do prazo contratual. Deverá prevalecer o direito do locador receber integralmente a multa contratada pelas partes, conforme o Art. 54-A: “na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei”. 
 
O limite da multa será o valor total dos aluguéis durante todo o prazo determinado no contrato. A prerrogativa de redigir é sempre do locador e cabe a ele assiná-lo com extremo cuidado, pois a nova lei o autoriza também a renuncia ao direito de propor Ação Revisional de Aluguel, o que pode lhe trazer grande prejuízo.
Kênio Pereira
-Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
-Consultor Jurídico e Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI –MG
-Representante em MG da ABAMI — Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
-Colunista dos Jornais: Hoje em Dia, O Tempo, Pampulha, Diário do Comércio, Jornal do Síndico, Tv Band – Rádio Justiça do Supremo Tribunal Federal, BandNews, Itatiaia, Líder, América e Revista Vox
-Redator do Diário das Leis/Boletim do Direito Imobiliário e do Jornal E-Morar Árbitro da Caminas – Câmara de Mediação e Arbitragem de Minas Gerais

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