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Comprar imóvel na planta exige cuidados

domingo, 11 de novembro de 2012



Como nem sempre é possível adquirir um imóvel já pronto, a solução é investir agora para usufruir depois. Essa é a opção preferida de quem quer lucrar em pouco tempo

Modalidade de aquisição da casa própria preferida por muitos, os imóveis na planta têm como vantagem o investimento inicial e mensal menor do que quando se opta por um imóvel semelhante já construído. Condições de pagamento atrativas e liquidez estão entre as vantagens do investimento. Mas, para que tudo dê certo na negociação, é preciso alguns cuidados.
A bancária Adriana Horta fez uma pesquisa sobre a construtora antes de comprar o apartamento (Eduardo de Almeida / RA Studio)
A bancária Adriana Horta fez uma pesquisa sobre a construtora antes de comprar o apartamento
 
Diretor secretário do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de Minas Gerais (Creci Minas), Vinícius Araújo confirma que a aquisição de um empreendimento na planta é muito interessante. "Primeiramente, porque você tem a possibilidade de dar a ele um acabamento mais personalizado. Também existe o fato de o preço do metro quadrado ser mais atrativo do que o imóvel pronto. Assim, pode-se comprar por um preço mais interessante."

Tanto é assim que há muitas pessoas preferindo essa modalidade de negócio para obter melhor resultado financeiro. "Diante da boa fase do mercado, há muitos que migraram de outros investimentos, como poupança, bolsa de valores e até em gado, porque estão tendo uma rentabilidade melhor. Isso fez com que aumentasse o número de investidores", observa Vinícius Araújo. 

Entretanto, para que o investidor não tenha transtornos, é imprescindível ficar atento à formalização do negócio, como orienta o advogado especialista em direito imobiliário e sócio do escritório Alvim, Cardoso & Tavares Sociedade de Advogados, Roberto Cardoso. "Quando se trata de uma aquisição cujas obrigações das partes serão realizadas ao longo do tempo, é extremamente aconselhável que realizem um contrato de promessa de compra e venda e que as cláusulas (condições) sejam bem estudadas, discutidas e elaboradas."

Roberto Cardoso admite que, quando o objeto da aquisição é um imóvel em construção ou por construir, é necessário que sejam tomados alguns cuidados. "Pois, além de a documentação não ser a de um imóvel pronto (não haverá um registro específico para cada unidade até que o empreendimento seja concluído), as especificações e características físicas também não são, obviamente, passíveis de vistoria."

É importante analisar toda a documentação do empreendimento e de sua incorporação imobiliária. "Nesta, estarão registrados em cartório toda a documentação que regerá a responsabilidade jurídica da construtora e do incorporador, inclusive se esses dois papéis serão realizados ou não pela mesma pessoa ou empresa, bem como o memorial descritivo do empreendimento", informa Roberto Cardoso.

Todos esses cuidados visam resguardar o consumidor, principalmente em situações em que é necessário ver assegurado seus direitos, como no caso de atrasos de obras. Apesar de, habitualmente, não haver nenhuma penalidade contratual para a demora da entrega de um empreendimento, o presidente da Associação dos Mutuários e Moradores de Minas Gerais (AMMMG), Sílvio Saldanha, informa que judicialmente a situação é diferente. 

A bancária Adriana Horta Marinho é uma das pessoas que compraram um apartamento na planta. Antes de fechar o negócio, ela e o marido tomaram o cuidado de fazer uma pesquisa sobre a construtora. "Verificamos se tinha alguma ação contra ela – havia várias, porém, a empresa tinha recorrido de todas, com sucesso – e pedimos indicação de proprietários que adquiriram apartamentos antes de nós para saber sobre demora na entrega e o memorial descritivo (se o que haviam prometido tinha sido entregue)."

Adriana Marinho também recomenda que a pessoa procure saber da saúde financeira da construtora, se há boatos sobre quebra da empresa, atraso de pagamento dos funcionários, além de procurar um advogado para ajudar no contrato que irão assinar. "Uma dica atual também é pesquisar nas redes sociais. Está muito comum no Brasil o uso delas para reclamar de empresas, às vezes com a finalidade de denegrir sua imagem. Nesse caso, é bom ser criterioso. Mas, se vários escrevem, é preciso ficar atento."

Atrasos devem ser analisados 

Vários motivos podem levar à entrega do imóvel depois do prazo estipulado. Por isso, é preciso conhecer as razões da demora e se são justificáveis para saber qual atitude tomar  

Realizar o sonho da casa própria fica mais fácil quando o imóvel é comprado na planta. O preço é entre 30% e 50% mais baixo do que depois de pronto e o consumidor tem a vantagem de se preparar ao longo do tempo da construção para a mudança. Sem contar que muitas construtoras oferecem a possibilidade de interferências no apartamento ainda durante as obras, como escolha de piso, armários e divisões internas. Para quem busca imóvel na planta como investimento, essa também é uma boa opção, já que a valorização do mesmo é bem maior após a entrega das chaves. 

Advogado Roberto Cardoso explica que nos contratos de compra e venda é comum determinar o prazo de tolerância para entrega ou atraso injustificado (Beto Novaes / EM / D.A. Press)
Advogado Roberto Cardoso explica que nos contratos de compra e venda é comum determinar o prazo de tolerância para entrega ou atraso injustificado


O problema é quando ocorre atraso na entrega do imóvel. Nesse caso, o consumidor deve se informar sobre a razão dessa demora antes de tomar qualquer medida contra a construtora, para evitar desgastes desnecessários. Isso porque, de acordo com o advogado especialista em direito imobiliário e sócio do escritório Alvim, Cardoso & Tavares Sociedade de Advogados, Roberto Cardoso, há motivos que fogem ao controle do responsável pela obra. “Trata-se de atraso justificável, que se dá pela ocorrência de ato fortuito ou de força maior, não podendo ser imputadas penalidades às partes”, diz.

Conforme o advogado, uma das situações em que os atrasos são justificáveis é em caso de greve geral dos trabalhadores da construção civil. “Nesse exemplo, os dias de paralisação não serão computados como tempo para execução das obras, prorrogando-se a data final pelo mesmo período que durar a greve”, explica.

Quando o atraso ocorre por culpa da construtora, cada contrato deverá ser analisado, já que a legislação não determina expressamente as penalidades, como diz Cardoso. “Normalmente, quando há previsão de multa especificamente pelo atraso da entrega pela construtora, essa varia de 0,5% a 1% do valor do contrato atualizado. Há contratos que preveem, ainda, multa compensatória, que, normalmente, é de 2% do valor do contrato e é aplicada uma única vez, independentemente do tempo total de atraso.”

No entanto, é preciso lembrar que, geralmente, nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis em construção é comum se determinar prazo de tolerância para a entrega ou atraso injustificado, conforme o advogado. “O prazo de tolerância, normalmente, varia de 90 a 180 dias e sua previsão contratual é legal, mas desde que a existência desse prazo e a forma de sua colocação no contrato deem a devida publicidade e transparência da informação para o adquirente”, ressalta.

Segundo o advogado e sócio-diretor do escritório Ananias Junqueira Ferraz & Advogados Associados, Bernardo Junqueira, se o atraso exceder o prazo de tolerância estabelecido pela construtora, que pode chegar a 180 dias, o cliente deve entrar na Justiça e exigir os seus direitos. “Nessa situação, a pessoa pode pedir uma indenização, por meio de multa e/ou dano moral. Os valores e a razão da indenização serão analisados caso a caso.”

Por isso, as construtoras devem sempre informar ao comprador qual é o prazo de tolerância, colocando-o no contrato. “De forma destacada e juntamente com o prazo de entrega das obras. Isso para que os adquirentes tenham ciência, desde o momento anterior à contratação (fase de negociações), que aquelas obras poderão ser entregues no prazo fixado mais o tempo previsto a título de tolerância”, diz Cardoso.

RESPONSABILIDADES

Com ou sem a previsão das multas contratuais, Cardoso confirma que a construtora responde pelos danos específicos que seu atraso causar ao comprador. “Por exemplo: um casal que compra seu imóvel e organiza seu casamento para coincidir com a entrega do imóvel onde vai viver, certamente sofre dano moral por sequer ter onde morar logo depois do matrimônio.”

Se a pessoa for obrigada a morar de aluguel durante o período em que terá de esperar pela entrega do imóvel, Junqueira lembra que o juiz também pode determinar o reembolso dessa despesa. “Se a empresa quebrar ou o apartamento não ficar pronto, o cliente vira credor da empresa e, provavelmente, não conseguirá receber pelo investimento realizado”, alerta.

O atraso na entrega da obra pode gerar até mesmo a rescisão do contrato, segundo Junqueira. “Para rescindir o contrato, o consumidor deve procurar o auxílio de um advogado especialista, munido do contrato de aquisição e de todas as correspondências e e-mails trocados com a construtora. O advogado irá, então, providenciar a comunicação com a construtora por meio de notificação extrajudicial, bem como a proposição, no caso de resistência, da competente ação judicial.”

Outro motivo que pode gerar a rescisão do contrato é se o construtor, por exemplo, modificar – por sua própria conta e sem a concordância do cliente – as condições essenciais do negócio, como mudar o projeto, alterar as especificações do empreendimento ou modificar o prazo de entrega das unidades, como acrescenta Cardoso. “Todas essas obrigações são de cunho legal e, independentemente de haver previsão contratual expressa para tanto, a parte prejudicada poderá rescindir o contrato interpelando a parte contrária face ao descumprimento/inadimplência das obrigações desta.”


PALAVRA DE ESPECIALISTA - Marcello Vieira de Mello - sócio do escritório Guimarães & Vieira de Mello Advogados  

Multa contratual

 (Eduardo Almeida / RA Stúdio)
 

“A lei brasileira não prevê uma multa específica para o atraso de obra. Assim, essa questão deve ser tratada pelas partes no momento da elaboração do contrato de promessa de compra e venda do imóvel. O que ocorre, na prática, é que as construtoras/incorporadoras já têm uma minuta padronizada que traz o valor da multa no caso de atraso, normalmente prevendo até uma carência, ao fim da qual a multa passa a incidir. É importante ressaltar que alguns contratos não trazem multa para a hipótese de atraso na obra, mas impõem ao comprador do imóvel penalidades caso esse venha a descumprir suas obrigações. Nesses casos, o Superior Tribunal de Justiça vem decidindo que a multa deve ser bilateral, ou seja, deve valer para ambas as partes e tem imposto a pena também para a construtora.”  


Opção atrativa de investimento  

Comprar na planta é um ótimo investimento. Confira as principais vantagens: 

» Condição de pagamento – As condições de pagamento das construtoras geralmente são muito sedutoras. Na maioria das vezes, o comprador paga 30% do valor do imóvel até as chaves e o resto pode financiar com algum banco, que estão com as menores taxas da história, ou quitar o valor.

» Prazo para planejar a mudança – Muitos noivos se interessam por comprar imóveis na planta e um dos principais motivos é o tempo e entrega do imóvel. Esse tempo proporciona certa tranquilidade para que planejem o casamento e toda a mudança.

» Instalações modernas – Instalações novas evitam custos com manutenção, além de suprir, por meio de uma infraestrutura moderna, as necessidades atuais dos consumidores.

» Agilidade na decoração e mobília – Com a planta na mão, o planejamento da decoração e da mobília é mais tranquilo que o normal. Outra vantagem é o tempo que o comprador tem para escolher e cotar materiais de construção e móveis, o que aumenta a possibilidade de fazer uma melhor negociação.

» Liquidez – Se o imóvel escolhido for bem localizado e tiver uma boa planta, terá uma alta liquidez. Portanto, diante de qualquer imprevisto financeiro, vender o imóvel pode ser uma saída.

» Lucro ao receber as chaves – Não é uma regra, porém, na maioria das vezes, é o que acontece. Segundo o Creci, um imóvel na planta pode valer 50% a mais  que um imóvel usado.(LugarCerto/EstadodeMinas/Uai)

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