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Nova possibilidade de financiamento amplia acesso a crédito imobiliário

domingo, 19 de agosto de 2012



Além das já conhecidas modalidades de financiamentos existentes no mercado, o home equity é uma alternativa para quem precisa de dinheiro

A corretora de imóveis Branca Tam Drumond cita como vantagem o acesso instantâneo aos limites de crédito elevados (Eduardo Almeida/RA Studio)
A corretora de imóveis Branca Tam Drumond cita como vantagem o acesso instantâneo aos limites de crédito elevados


Fonte de financiamento barato, o crédito com garantia em imóvel ganha espaço no país. Com forte expansão no Brasil, o home equity – que teve origem com a crise dos Estados Unidos – denomina linhas de crédito sem finalidade específica, que usam imóveis como garantia. Desde 2006, quando o modelo foi regulamentado no país, cada vez mais instituições oferecem o produto.

Diretor-presidente da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Leandro Pacífico Souza Oliveira explica que o home equity é, na verdade, a possibilidade de refinanciamento da casa própria. “Nessa modalidade, a pessoa que já tem um imóvel pode levantar determinada quantia, dando o seu bem como garantia”, explica.

A garantia a que se refere o presidente da ABMH é a alienação fiduciária, modalidade em que o devedor (fiduciante) contrata a transferência de seu imóvel ao credor (fiduciário) como garantia de pagamento do valor contratado. “Os contratos com instituição da alienação fiduciária são muito perigosos para os devedores, pois, em caso de inadimplência, o credor pode executar o contrato sem passar pelo Judiciário. Todo o processo de execução se dá perante o cartório de registro de imóveis e por leiloeiros oficiais”, conta Leandro Pacífico.

De acordo com a corretora de imóveis Branca Tam Drumond, parceira da Austen Imóveis em Miami, o home equity é a diferença entre o valor do imóvel e o valor de seu financiamento, caso haja. “Quando se compra uma propriedade, o que se espera é que o home equity aumente constantemente devido à amortização da dívida e sua valorização”, informa.

O empresário Antônio Lúcio Martins diz que, além da taxa de juros menor, as prestações caem à medida que o tempo avança (Eduardo Almeida/RA Studio)
O empresário Antônio Lúcio Martins diz que, além da taxa de juros menor, as prestações caem à medida que o tempo avança


Branca Drumond explica que essa fonte de financiamento é dividida em duas modalidades: home equity loan (HEL) e home equity line of credit (Heloc). “A primeira é uma forma de financiamento na qual o cliente utiliza o home equity da sua residência como garantia do empréstimo. Normalmente, esses tipos de financiamentos têm taxa de juro e prestações fixas. O Heloc é uma linha de crédito que utiliza o home equity da sua residência como garantia do empréstimo, porém funciona como um cartão de crédito. Uma vez aprovado o limite, o proprietário terá a flexibilidade de utilizar quando precisar.”

AGILIDADE 

Modalidade muito comum nos Estados Unidos, tendo em vista as baixas taxas de juros cobradas naquele país, no Brasil ela se tornou possível com a instituição da alienação fiduciária de bens imóveis (Lei 9.514/97), segundo Leandro Pacífico. “A alteração legislativa tornou mais seguro para os bancos o empréstimo de valores com garantias imóveis. A execução desse contrato é bem mais rápida se comparada com a hipoteca (modalidade mais utilizada até por volta de 2000)”, diz. 



Uma das pessoas que recorreram ao home equity em Belo Horizonte foi o empresário Antônio Lúcio Martins. Em 2010, ele fez um financiamento de R$ 140 mil na Caixa e deu em garantia um apartamento na Savassi, Região Sul da capital. “Financiei em 120 meses. A primeira prestação foi paga em abril de 2010, no valor de R$ 3.416,53, e a prestação de número 28, que paguei em julho, foi de R$ 2.936,87. Utilizei essa modalidade por ter uma taxa de juros menor, já que o imóvel fica alienado, e pelo fato de as prestações irem caindo à medida que o tempo avança”, conta.

JUROS BAIXOS SÃO ATRATIVOS
O refinanciamento imolibiário pode ser ferramenta valiosa, mas só se justifica se o mutuário tiver uma fonte de renda confiável e um bom planejamento financeir
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 (Eduardo Almeida/RA Studio)


Apesar das vantagens, o refinanciamento da casa própria foi o que causou a crise nos Estados Unidos, segundo o presidente da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Leandro Pacífico. Ele conta que os bancos incentivavam as pessoas a instituírem sobre seus imóveis refinanciamentos para a compra de bens de consumo ou de outros imóveis para investimento. “Todavia, esse movimento criou especulação imobiliária e, com os bancos incentivando cada vez mais a tomada de empréstimos mediante sua facilitação, bastou um desaquecimento na economia para que a crise se instalasse.”

Por isso, Pacífico considera preocupante a forma como os bancos têm feito propaganda de facilitação do refinanciamento imobiliário (home equity). De acordo com a ABMH, essa modalidade só se justifica para pessoas que contem com um ótimo planejamento financeiro e que tenham mais de um imóvel. “A destinação do dinheiro nunca pode ser para consumo (viagens, carros etc.). O levantamento dessa quantia deve ser destinado a solucionar um problema específico (como doença e dívidas mais caras) e prevendo o impacto dessa prestação na economia familiar”, aconselha.

A corretora de imóveis Branca Tam Drumond, parceira da Austen Imóveis em Miami, confirma que o home equity pode ser bom para os mutuários responsáveis. “Se você tem uma fonte constante e confiável de renda e sabe que será capaz de reembolsar o empréstimo, a taxa de juros baixa e dedução fiscal o tornam uma alternativa sensata”, diz.

 (Gladyston Rodrigues/EM/D.A Press)


Como exemplo de aplicações, a corretora conta que o home equity loans pode ajudar a cobrir o custo de uma compra grande e específica, como um telhado novo ou uma conta médica inesperada. “E o Heloc (home equity line of credit) fornece uma maneira conveniente para cobrir, a curto prazo, os custos recorrentes, tais como a taxa de matrícula trimestral para um curso de quatro anos em uma faculdade”, aponta.

ALIENAÇÃO 


No entanto, antes de se decidir pelo home equity, a corretora ressalta que é preciso considerar seus objetivos, seu cronograma de pagamento, seus hábitos e sua tolerância ao risco. “Levados esses pontos em consideração, a vantagem é o acesso instantâneo aos limites de crédito elevados, que pode facilitar projetos de casa, entre outros.”

Taxas de juros mais baixas, comparadas com as de cartões de crédito e outros empréstimos pessoais, são outra vantagem, segundo Branca Drumond. “Além disso, considerado uma segunda hipoteca, o Heloc oferece benefícios fiscais não associados a cartões de crédito”, informa. 

Leandro Pacífico confirma a vantagem do juro relativamente baixo. Mas, por outro lado, tem-se a desvantagem de dar em garantia um imóvel por meio da alienação fiduciária, que consiste na transferência do bem para o credor e ele permanecer como proprietário até que a dívida seja totalmente quitada. “A associação não recomenda à família que tenha um único imóvel fazer esse tipo de financiamento. Aqui no Brasil, o bem de família é impenhorável. Há relativamente poucas exceções a essa regra.” (EM/LugarCerto)

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