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Metro quadrado de imóvel está mais barato em BH

sexta-feira, 24 de agosto de 2012



Índice da Fipe aponta desvalorização dos imóveis na capital nos últimos dois meses. Especialista acredita numa adequação de preços

 (Son Salvador)
A variação negativa do Índice FipeZap de Preços de Imóveis anunciada em Belo Horizonte nos últimos dois meses, com queda de 0,2% em junho e 1,2% em julho, reacendeu a discussão de uma possível bolha imobiliária. Não como aquela ocorrida nos Estados Unidos, mas por uma demanda especulativa. A queda tem sido mais forte nos apartamentos de um quarto, cuja desvalorização foi de 10,86% entre maio e julho. A pesquisa aponta um preço médio em julho de R$ 4.805 para o metro quadrado em Belo Horizonte.

Para Samy Dana, PhD em finanças e professor da Escola de Economia de São Paulo (EESP-FGV), há uma diferença entre a demanda real e a especulativa por imóveis. “O estouro da bolha está associado ao colapso da demanda especulativa. Vai ocorrer quando aqueles que compraram para vender depois com o objetivo de obter lucro perceberem que os preços atingiram patamares muito elevados, e que, por isso, sobrou pouca ou nenhuma margem para valorização”, defende. “Acredito que uma desvalorização de 40% nos imóveis seria razoável para recolocá-los no preço real, que está em descompasso com a realidade brasileira”, defende.

Samy acredita que a queda já seja maior do que a divulgada pelo FipeZap. “O índice é calculado com base nos preços de imóveis anunciados em um site, onde os anúncios são com preço cheio. Ele não capta os descontos e promoções das construtoras e tende a subestimar a magnitude da desaceleração do mercado imobiliário. Os pequenos aumentos de preços, aliados aos enormes descontos, podem manter as variações positivas do índice FipeZap, evitando o sentimento de pânico por mais algum tempo. Acredito que, por trás da variação mensal do FipeZap, existe uma história a ser contada e que é muito provável: a de que a demanda especulativa tenha começado a ‘cair na real’. Esse é apenas o começo de um longo caminho em direção a preços mais razoáveis”, avalia o professor.

Roberto Zac, do comitê técnico da pesquisa, diz que o índice acompanha mensalmente a variação no preço dos imóveis em seis capitais e no Distrito Federal. “Temos verificado, de forma geral, acomodação nos preços. Talvez, e é preciso analisar caso a caso, não seja o melhor momento para o investidor comprar.”

DESCONTOS 

Evandro Negrão de Lima Júnior, presidente da Câmara do Mercado Imobiliário e do Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG), diz que o intervalo de apenas dois meses é pequeno. “Essa queda, de 1,4% em dois meses, pode justamente estar refletindo promoções pontuais. Não é uma tendência futura. Os preços vão se estabilizar, mas vão continuar crescendo acima da inflação”, pondera.

O professor da EESP discorda. Para Samy, muitos argumentarão que uma variação negativa de 1,4% sequer pode ser considerada um desaquecimento, pois o saldo do ano ainda é positivo. E que a rentabilidade ainda seria superior à da poupança, do CDI e da maioria dos CDBs. “De fato, uma queda de 1,4% dificilmente poderia ser considerada um desaquecimento para qualquer outro índice. Porém, há que lembrar que, entre maio de 2010 e maio deste ano, o FipeZap apresentou sempre uma variação mensal positiva.”

Preços em oscilação 
Investidores atraídos pela demanda real por imóveis apostam na compra para revenda futura, de olho na valorização e nos consequentes lucros. Mas uma retração é esperada

É importante, nesse cenário de queda nas vendas, entender a diferença entre a demanda real e a especulativa. De acordo com o PhD em finanças e professor da Escola de Economia de São Paulo (EESP-FGV), Samy Dana muitas vezes a demanda real muda pela vontade das pessoas em usufruir o bem. Quando um produto entra na moda, a demanda real por ele sobe. Caso a oferta permaneça a mesma, a tendência do preço é de alta. O sucesso do iPad permitiu à Apple elevar preços e a margem”, exemplifica.

O aumento da demanda real atrai também investidores que visam aos lucros futuros. A demanda especulativa se dá pela crença de que os preços estão constantemente em ascensão. “A cada dia, fica mais claro que os preços atingiram níveis insustentáveis e os investidores veem dificuldades para que eles subam ainda mais. Daqui pra frente, os preços devem cair até o nível de equilíbrio entre a oferta e a demanda real, formada por quem busca casa para viver e não apenas para quem quer revendê-la mais tarde por um preço superior ao que comprou”, esclarece.

Samy Dana, PhD em finanças, concorda que ainda não há um desaquecimento acentuado (Arquivo Pessoal)
Samy Dana, PhD em finanças, concorda que ainda não há um desaquecimento acentuado
Samy concorda que ainda não há um desaquecimento acentuado. Mas essa queda pode significar muito mais do que parece à primeira vista. “Investidores e construtoras resistem ao máximo em reduzir preço e margem de lucro. Imagine o que ocorreria se eles começassem a diminuir os preços anunciados? Isso não só poderia gerar pânico e o estouro da bolha, como também deixaria todos os que pagaram preços altos, inclusive muitos que ainda nem receberam o imóvel, furiosos”, afirma.

Ainda segundo ele, “uma forma interessante e viável de manter a crença de que o imóvel é sempre um bom negócio é deixar o preço no mesmo patamar anterior, ou seja, extremamente caro. E, ocasionalmente, até aumentar um pouquinho, digamos, 1%. Ao fazer isso, a construtora sabe que não terá compradores. Porém, para contornar essa situação, lança mão de tradicionais técnicas de marketing, como o desconto, feirões e promoções convidativas”, ressalta.

GORDURA 

O professor do MBA em Gestão de Negócios Imobiliários e da Construção Civil da FGV/IBS Edson Mendes diz que o aumento do crédito aumentou a demanda por imóveis, mas que ela já chegou a um limite e existe uma gordura a ser queimada. “Certamente, não é o momento para o investidor comprar. Quem quer morar, deve negociar bastante o preço”, recomenda.

Ele não acredita em bolha imobiliária, mas lembra que a mudança na lei de uso e ocupação do solo fez muitas construtoras correrem para aprovar projetos antes da mudança. É que esses imóveis estão ficando prontos, o que elevou bastante o estoque de unidades. “A cadeia construtiva ficou mais cara, mas a margem de lucro também tinha crescido. Está na hora de reduzir o lucro”, decreta.

Para o diretor comercial da Gran Viver Urbanismo, Marco Túlio Silva, o mercado da construção civil em BH ainda tem que entregar 60% do que foi lançado nos últimos três anos. “Em função disso, é esperada uma acomodação dos preços para vender o que está no estoque. Isso deve durar de 12 a 24 meses. Mas é algo normal, já que a construção civil vive de ciclos. Hoje, apenas 5% do PIB brasileiro é de crédito imobiliário. O Bradesco divulgou um estudo em que estima chegar a 10% do PIB até 2020. Então, é improvável uma queda nos preços dos imóveis. E o que chamo de acomodação, é de aumentos de 15% a 20% ao ano.”

Para o diretor da área de imobiliária do Sindicato da Indústria da Construção Civil de Minas Gerais (Sinduscon-MG), Bráulio Franco Garcia, alguns bairros, como Buritis e Castelo, realmente tiveram mais lançamentos do que o demandado. Mas em outros lugares está normal. “Bairros como Santo Agostinho e Lourdes não têm desvalorização nunca. Gostaríamos de poder ter um preço menor, mas tudo está colaborando para o contrário. O custo com mão de obra, terreno e materiais subiu. Não há como reduzir valores se todos os insumos sobem. O número de lançamentos, inclusive, caiu muito, porque as construtoras não estão conseguindo fechar a conta. Ao colocar na ponta do lápis os custos, o preço projetado para venda do imóvel está acima do valor de mercado”, observa.

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