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Nova lei do Inquilinato - Tirando algumas dúvidas

sábado, 12 de fevereiro de 2011

Entender diversas leis sobre locação é um desafio até para especialistas do setor imobiliário


A nova Lei do Inquilinato, tema da reportagem da última edição do caderno Habitar, ainda gera muitas dúvidas, sobretudo em relação à preferência ou não do inquilino na aquisição do imóvel locado. Para alguns, o inquilino perdeu esse direito com a nova lei. Mas, na prática, dizem especialistas, a lei, pela sua própria complexidade, ainda provoca muita confusão entre os próprios profissionais do mercado.

De acordo com o advogado especializado em direito imobiliário Kênio de Souza Pereira, a polêmica em torno da lei se justifica, já que ela consiste num dos ordenamentos jurídicos mais complexos do país.

"É comum ocorrer interpretações equivocadas acerca da legislação, já que ela exige conhecimento da Constituição da República. A nova Lei do Inquilinato, que completou um ano de vigência, alterou e inovou alguns pontos da Lei do Inquilinato de 1991. Esses ainda não foram absorvidos adequadamente até por profissionais do mercado", afirma.

Segundo ele, alguns profissionais se confundem quanto à questão do direito de preferência por causa dos três parágrafos do art. 74 e a inovação do art. 75, que previam situações de prejuízos ao locatário não residencial (comércio, indústria e prestação de serviços) no caso do oferecimento de melhor proposta pelo preço de aluguel por um terceiro no decorrer da renovação do contrato de locação pelo prazo de cinco anos.

"Esses novos dispositivos foram vetados pelo presidente da República, diante da pressão dos lojistas. Assim, permaneceu o texto original quanto ao direito do locatário ser indenizado caso seja despejado por não conseguir igualar a proposta de novo valor de aluguel oferecido por um terceiro comerciante que deseja ocupar seu ponto comercial", explica.

Diante disso, o advogado alerta para a obrigatoriedade de o proprietário comunicar de imediato ao locatário por escrito, mediante carta protocolada ou notificação cartorial, a intenção de vender o imóvel. Com isso, o inquilino terá 30 dias para exercer o seu direito de preferência de compra. Ou seja, permanece a prevalência de o inquilino na compra do imóvel.

"Se o imóvel foi oferecido na carta por R$ 500 mil e o proprietário obtém uma proposta de terceiro interessado de R$ 550 mil, o locatário terá preferência se concordar em pagar os R$ 550 mil. Por outro lado, se o locador, após tentar obter o preço citado na carta de oferecimento, aceitar uma proposta de R$ 470 mil, terá que novamente comunicar ao locatário esse novo valor".

Para Kênio, não há como o locador forçar um locatário a pagar mais pelo imóvel locado, pois basta este cobrir o mesmo valor ofertado pelo pretendente à compra para que sua proposta seja obrigatoriamente aceita. "Mesmo se o pretendente for amigo ou parente do vendedor, ele perderá a preferência para o locatário, sendo tal situação justa, já que não tem lógica deixar de favorecer quem está com a posse do imóvel", diz.

No entanto, o advogado alerta que há situações, raras, em que o locatário perde a preferência.

Uma delas é a venda do imóvel por decisão judicial ou doação. O inquilino também perde a preferência quando o imóvel pertencer a vários proprietários. Caso ele seja colocado à venda, um dos coproprietários terá a preferência na compra, não tendo o locatário qualquer prioridade na aquisição.(cadernoHabitar-JornalPampulha)

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