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Secovi-SP Balanço do Mercado Imobiliario 2010 (Continuação)

sexta-feira, 14 de janeiro de 2011

Cenário Econômico

O mercado imobiliário iniciou o ano de 2010 com expectativas extremamente positivas, que no decorrer dos meses se confirmaram.

O PIB (Produto Interno Bruto) do ano será o maior da década (2001 a 2010), com crescimento estimado de 7,5% a 8%. Esse índice supera, inclusive, alguns anos da Era do Milagre Econômico, na década de 1970.

O mercado de trabalho refletiu esse bom resultado, chegando em novembro de 2010 com taxa de 5,7% de desemprego – a menor desde 2002, quando o IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística) alterou a metodologia deste cálculo.

Até aquele mês foram criados 2,5 milhões de empregos formais, dos quais 28% correspondentes à construção civil – aí inserido o setor imobiliário. Esse fato estimulou, inclusive, a discussão sobre o Brasil ter atingido o nível de pleno emprego. O assunto gerou controvérsias entre inúmeros economistas.

Comparativamente aos países integrantes da União Europeia, que enfrentam crescente endividamento e forte deficit público, o Brasil se destacou principalmente por seu elevado crescimento do PIB e baixo nível de desemprego.

Este e outros fatores fizeram com que o País continuasse na rota de investimentos externos em 2010. Embora as expectativas da entrada de novos investidores para 2011 se mantenham positivas, não se espera o mesmo desempenho do ano passado.

De fato, 2010 marcou a história econômica do Brasil, e os empresários do setor imobiliário apostam na continuidade dos níveis de crescimento em 2011, com manutenção da política econômica atual pela nova equipe do Ministério da Fazenda e do Banco Central, mas com a adoção de medidas que reduzam os gastos públicos.

Mercado Imobiliário em 2010

No mercado imobiliário da cidade de São Paulo, os principais fatos que marcaram o ano de 2010 foram o crescimento da participação da classe média na compra de imóveis, a política de escoamento de estoque das empresas incorporadoras, a valorização dos preços das unidades habitacionais novas e usadas, e a falta de mão de obra qualificada.

Há alguns anos que os empresários vêm sentindo a maior presença de famílias e compradores da classe média nos estandes de vendas. Mas a partir de 2010, o que era interesse virou negócio.

Conforme dados da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio), até novembro de 2010, 48% dos lançamentos residenciais na cidade de São Paulo foram de imóveis de dois dormitórios, com boa parte voltada para atender o público do Programa Minha Casa, Minha Vida.

Essa tendência é altamente positiva, pois a maior parcela da população brasileira está concentrada nessa faixa de renda e o mercado imobiliário tem capacidade de atender as necessidades habitacionais dessas pessoas.

O mercado de imóveis populares, cuja demanda ficou reprimida por vários anos em virtude da falta de crédito e de produtos imobiliários adequados, respondeu positivamente a esse bom momento conjuntural do País.

Taxas de juros atrativas e melhores condições de financiamento resultaram em grande rotatividade do estoque de imóveis das empresas, comprovado pelo índice VSO (Vendas Sobre Oferta), da Pesquisa do Mercado Imobiliário do Secovi-SP, que provavelmente baterá, em 2010, o recorde da média anual, ultrapassando a marca dos 20%.

Queda do Estoque e Alta nos Preços

Essa política de escoamento do estoque de imóveis adotada pelas empresas em 2009, e que fez com que o número de unidades vendidas superasse o volume de unidades lançadas, permaneceu em 2010, ocasionando sensível redução de estoque de imóveis novos em construção na cidade de São Paulo.

O forte ritmo de vendas foi sentido nos estandes de lançamentos imobiliários. A alta procura por novas unidades habitacionais trouxe com ela a valorização dos imóveis. Já o bom desempenho do mercado veio acompanhado de aumento nos custos dos empreendimentos, especialmente em função da valorização excessiva dos terrenos.

Os reajustes nos preços dos imóveis, ocorridos nos anos de 2009 e 2010, levaram o segmento a discutir a possibilidade de formação de uma “bolha imobiliária” no Brasil. Esse fato não se sustenta, basicamente, por dois fatores: o sistema brasileiro de concessão de crédito é muito rígido e o País tem uma demanda habitacional reprimida a ser solucionada. Diante dessa realidade, o Secovi-SP acredita que, neste ano, os preços dos imóveis permanecerão estáveis, podendo acompanhar os índices de inflação.

Agora, o setor tem de encontrar formas de suprir a falta de mão de obra nos canteiros, que há muito dispensaram o uso das placas de “Precisa-se...”. As empresas terão de investir em treinamento e implantar novas tecnologias construtivas.

Pesquisa do Mercado Imobiliário na Cidade de São Paulo

Comercialização

A Pesquisa do Mercado Imobiliário desenvolvida pelo Departamento de Economia e Estatística do Secovi-SP comprova o bom momento do setor.

Conforme o estudo, de janeiro a novembro de 2010 foram comercializadas 31 mil unidades residenciais novas na cidade de São Paulo, número bem próximo ao registrado no mesmo período de 2009, quando foram vendidas 30 mil unidades.

Esse volume de vendas só não foi maior porque as empresas não lançaram no mesmo ritmo novos empreendimentos. Assim mesmo, estima-se que o ano de 2010 atingirá o volume aproximado de 36 mil unidades comercializadas.

Mas é por meio da análise do VSO (Vendas Sobre Oferta) - relação entre o total de unidades vendidas sobre o volume em oferta no mês –, que se pode perceber o real aquecimento do setor. Com índice médio de 22,7% no período de janeiro a novembro de 2010, pode-se afirmar que o mercado imobiliário da cidade de São Paulo alcançou patamares inéditos em sua trajetória. Essa marca significativa foi impulsionada, principalmente, pela comercialização de imóveis para a classe média que, em geral, possuem VSO maior do que de outros segmentos.

Lançamentos

As dificuldades de as empresas lançarem novos empreendimentos são justificadas, sobretudo, pela escassez de terrenos em condições favoráveis para a incorporação.

Esse fato reforça a necessidade cada vez maior de o poder público e a iniciativa privada estudarem a cidade de maneira estratégica, a fim de que ela possa atender às necessidades de moradia, trabalho, estudo, lazer e mobilidade de todos os seus cidadãos.

Como não é possível produzir terra artificialmente, a solução lógica está em aumentar o Coeficiente de Aproveitamento dos terrenos, ampliando a ocupação de áreas com infraestrutura instalada e ociosa, como a região central de São Paulo, do entorno das estações do metrô e da orla ferroviária, e que têm capacidade de atender, com qualidade, a grande demanda por habitação, aproximando-a dos locais de trabalho. Entretanto, as dificuldades poderão se agravar se a cidade tiver de aguardar a revisão do Plano Diretor Estratégico, em 2012.

Como consequência imediata desse descompasso urbano, de janeiro a novembro de 2010 foram lançadas no município aproximadamente 30 mil unidades, segundo dados da Embraesp. Em comparação a igual período de 2009, com 25 mil unidades, registra-se um crescimento de 19%, mas que ainda é inferior ao volume de comercialização registrado no ano.

O número recorde de lançamentos de novas unidades em 2007 (39 mil) não foi superado em 2010, apesar de os fatores macroeconômicos serem amplamente favoráveis para isso.

Tipologia

No período de janeiro a novembro de 2010, tanto em termos de lançamentos quanto de comercialização, imóveis de 2 dormitórios tiveram maior participação porcentual do total.

As unidades de 2 quartos registraram aproximadamente 40% do total das vendas, seguidas por imóveis de 3 e 4 dormitórios com, respectivamente, 32% e 17%. Os imóveis com 1 dormitório representaram 11%.

Nos lançamentos, a participação de apartamentos com 2 dormitórios foi de 48%; os de 3 dormitórios ficaram com 31% do total, seguidos dos empreendimentos com 1 quarto, com índice de 12%, e de 4 quartos, com 9%.

Considerando o tamanho dos imóveis por meio da análise da área útil, o destaque ficou para os que possuem de 46 m² a 65 m², com 39% de participação do total de unidades vendidas. A seguir surgem aquelas com tamanho de 66 m² a 85 m², com comercialização de 22% do total, acompanhadas por produtos de 86 m² a 130 m², cuja representação no volume total de vendas foi de 17%.

Estas três faixas abocanharam em torno de 78% de todo o mercado.




Participação % - Resultado do Mês (Jan a nov -2010)
Menos de 45Entre 46 e 65Entre 66 e 85Entre 86 e 130Entre 131 e 180Mais de 180Total
Vendas10%39%22%17%8%4%100%





RMSP – Região Metropolitana de São Paulo

A RMSP (Região Metropolitana de São Paulo) engloba, além do município de São Paulo, mais 38 municípios do entorno da Capital – dos quais, apenas 25 têm mercado imobiliário significativo –, formando uma grande metrópole que, de janeiro a novembro de 2010, foi responsável pelo consumo de 58 mil imóveis novos. A Capital participou com 53% desse montante, ou seja, 31 mil unidades.

Os lançamentos na RMSP totalizaram 57 mil unidades, no mesmo período, das quais 30 mil (52%) concentradas na Capital. Diferentemente do município de São Paulo, a RMSP poderá ultrapassar o seu melhor desempenho, ocorrido em 2008, quando o mercado imobiliário lançou um total de 63 mil unidades.

Com a escassez de terrenos na cidade de São Paulo e a expansão das empresas incorporadoras de capital aberto e de médio porte, a RMSP ganhou musculatura e passou a representar aproximadamente 50% do mercado, índice que era de 20% antes da mudança do Plano Diretor e da Lei de Zoneamento na Capital, em 2002 e 2004, respectivamente.

Perspectivas

Para os próximos anos, a diretoria do Secovi-SP acredita que o mercado imobiliário continuará apresentando resultados positivos, mantendo crescimento sustentado próximo à variação do PIB. Permanecerá gerando empregos e colaborando com o desenvolvimento socioeconômico do País.

Porém, o setor terá de investir em melhoria dos processos burocráticos, inovação tecnológica e qualificação da mão de obra, a fim de racionalizar o processo atual de incorporação e construção, excessivamente demorado.

Fontes de recursos para o financiamento à produção e à aquisição de imóveis pela classe média é outro gargalo a ser solucionado a partir de 2012 ou 2013.

Tendo a Caixa Econômica Federal como principal agente financiador com recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) e os bancos privados como captadores e aplicadores da caderneta de poupança, o setor já iniciou os debates acerca da necessidade de complementação desses fundings. Discutem-se novas fontes atraindo o mercado de capitais e instrumentos de captação de mais longo prazo. Essas medidas deverão permitir a transição do SFH (Sistema Financeiro de Habitação) para o SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário) e a manutenção da saúde financeira do segmento produtivo e do consumidor, que terão crédito disponível para novos negócios.

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