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BR Brokers paga R$ 18,5 mi por imobiliária em Curitiba

sexta-feira, 10 de dezembro de 2010

Compra acontece dois anos e meio após a última aquisição

Depois de dois anos e meio sem fazer aquisições, a BR Brokers volta às compras e – mais do que isso – ao modelo que originou a empresa. Comprou 51% da Galvão Vendas , imobiliária de Curitiba por R$ 18,5 milhões, dos quais R$ 6,5 milhões pagos à vista e o restante em três parcelas anuais, condicionadas a desempenho da empresa. Apesar de pequena, a aquisição é emblemática porque mostra uma resposta da BR Brokers à concorrente direta Lopes, que tem sido mais agressiva na compra de imobiliárias: só este ano foram cinco.

As duas companhias – que disputam de perto a liderança – trocaram de papel nos últimos dois anos. A BR Brokers sempre teve as aquisições em seu DNA: a própria companhia nasceu da junção de 16 imobiliárias de diferentes portes e cidades. Foi concebida para aproveitar o onda de aberturas de capital do setor. No ano seguinte ao IPO, em 2007, fez mais dez aquisições. A última e mais expressiva foi a compra da Abyara em agosto de 2008 por R$ 250 milhões.


Já a Lopes foi à bolsa, em dezembro de 2006, como uma imobiliária de tradição em São Paulo e fez uma abertura de capital atípica – todo o dinheiro captado, R$ 474 milhões, foi para os acionistas vendedores, da família Lopes. Não houve oferta primária, ou seja, o dinheiro não foi usado na companhia. A partir de 2007, porém, a empresa deixou de crescer organicamente e passou a investir na compra de imobiliárias: foram seis entre 2007 e 2008. A aquisição mais expressiva (e conturbada) foi da Patrimóvel, no Rio de Janeiro. Foram duas negociações até que este ano a Lopes acabou comprando o controle por R$ 51,8 milhões. Em outubro, captou R$ 207 milhões, desta vez, para financiar o crescimento da empresa.

Durante esses dois anos e meio, a Brasil Brokers cresceu organicamente, segundo Júlio Pina, diretor de desenvolvimento de negócios. “Abrimos 17 filiais nos últimos doze meses”, diz. “Agora, essa será a primeira aquisição de uma nova fase.” Segundo Pina, estão negociando “ativamente” com mais de uma imobiliária. A única pista que dá é que a empresa quer aumentar a penetração em mercados onde está presente, como São Paulo.

A compra da Galvão significa, ainda, a entrada da BR Brokers no mercado paranaense. “Havia um buraco na nossa geografia, era um dos últimos mercados muito relevantes onde não estávamos”, afirma. Até novembro, a Galvão vendeu R$ 448 milhões ou 1,9 mil unidades, entre lançamentos (que representam 80% do negócio) e prontos (responsáveis por 20%). O mercado de Curitiba, segundo a BR Brokers, movimentou R$ 6,8 bilhões até outubro e estima-se atingir R$ 8 bilhões até o fim de 2010.

A compra de 51% da Galvão é uma novidade na BR Brokers – e é justamente o modelo adotado pela Lopes. Nas aquisições anteriores, com exceção da Abyara, a BR Brokers comprava 100% das imobiliárias, sendo metade em dinheiro e metade via troca de ações, o que tornava os antigos donos sócios da holding – hoje possuem 46% da companhia. “O alinhamento de interesses continua, mas amadurecemos o modelo de compras.”(vALOR)

Outro movimento que a companhia fez, seguindo a concorrência, foi a parceria com uma instituição financeira para concessão de crédito imobiliário aos clientes – fechou com o HSBC, que passa a ater uma plataforma de atendimento exclusivo a partir de janeiro. Lopes e Itaú criaram uma empresa, a Credipronto.

Na BR Brokers, a divisão de imóveis prontos representa 15% do negócio. Os lançamentos respondem pelos outros 85%. “Ainda há muito espaço para crescermos nesse mercado”, diz Pina. Em momentos de muitos lançamentos, como agora, as grandes imobiliárias crescem em grande velocidade. Mas, por outro lado, com forte dependência de imóveis novos, foram duramente penalizadas durante a crise.

As duas únicas imobiliárias negociadas em bolsa têm um modelo de negócios diferente. Não conseguem se financiar via emissão de dívida corporativa. Como o fluxo de caixa futuro não é gerado diretamente por elas, mas pelas incorporadoras, os bancos consideram o risco alto demais. Por outro lado, têm margens elevadas, já que as despesas administrativas são baixas, basicamente aluguel e salários do primeiro escalão – os corretores são autônomos.

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