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Condomínio de módulo rural

segunda-feira, 4 de outubro de 2010

Modalidade que realiza o sonho de quem quer ter um espaço em meio à natureza e perto de casa pode virar tendência no mercado


Eduardo Almeida / RA Studio
Luiz Fernando Machado, da Sociedade Mineira de Empreendimentos, explica que esse negócio é caracterizado por se situar em zona rural
A busca pela qualidade de vida tem levado as pessoas a investir em empreendimentos que as coloquem em contato com a natureza. Para atender essa demanda, o mercado imobiliário descobriu o condomínio de módulo rural. Nessa modalidade de condomínio, as áreas são de, no mínimo, 20 mil metros quadrados, o equivalente a 2 hectares, de acordo com o módulo mínimo do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra). 

Quem explica é o engenheiro civil e proprietário da Sociedade Mineira de Empreendimentos Ltda. (Smel), Luiz Fernando Rievers Machado. De acordo com ele, esse empreendimento é caracterizado por se situar em zona rural. “Nesse caso não se paga Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e sim Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (ITR), que é mais barato”, observa. 

O segundo diretor-secretário e conselheiro efetivo do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de Minas Gerais (Creci-MG), Osny Lemos, esclarece que o condomínio de módulo rural é formado por escrituras de uma gleba (porção) de terra, menor que o módulo de partilha de cartório, onde existe mais de um dono. “Para venda dessa área, é necessária a assinatura dos demais condôminos para a transmissão da área da fração ideal.” 

Normalmente, essas glebas, ao ser vendidas, são desmembradas da matrícula mãe e o cartório do registro de imóveis vai diminuindo-a da área da matrícula principal e abrindo matrícula a cada nova área vendida, como explica o diretor da Smel, Lucas Morais. “A matrícula mãe é a principal ou matrícula única do imóvel”, conta. 

Como exemplo, ele cita que um determinado proprietário tem uma fazenda de muitos hectares e toda essa área consta de uma única escritura, que é registrada no cartório de registro de imóveis sob o número de uma única matrícula. “Essa é chamada matrícula mãe, pois dela, à medida que se vai vendendo partes da fazenda, são geradas novas matrículas para os novos compradores daquelas áreas vendidas.” 

Glebas pequenas, geralmente para lazer, perto de algum ponto específico, como cachoeiras, rios e represas, esse tipo de condomínio sempre existiu, como fala Osny Lemos. “Nos dias de hoje vem se intensificando mais com a necessidade de descanso e convívio com a natureza e melhor qualidade de vida.” 

Apesar de não ser novidade, essa modalidade de empreendimento é dotada de mais conforto e segurança. “Procura-se aliar ao estilo rural um certo grau de conforto”, explica Luiz Fernando.

Negócio viável

Baixo custo e valorização fazem com que valha a pena investir nesse segmento de mercado. Condições de pagamento tornam esse tipo de empreendimento acessível

A valorização e o pequeno investimento necessário para aquisição do metro quadrado são os principais motivos que fazem com que o empresário Luiz Fernando Machado acredite que investir nesse tipo de empreendimento se torne uma tendência. “Devido ao baixo custo do metro quadrado, as glebas acabam baratas (de R$ 7 a R$ 10 o m²). Ou seja, um metro quadrado sai mais barato que uma bola de sorvete”, exemplifica.

Além do preço, as condições de pagamento tornam esse empreendimento viável ao público em geral, como fala o proprietário da Sociedade Mineira de Empreendimentos Ltda. (Smel). De acordo com ele, normalmente a entrada é de 10% e o restante, financiado em até 72 pagamentos. A facilidade para regularizar a documentação é outro diferencial. “No Estâncias da Lagoa, as matrículas já estão todas individualizadas e registradas, uma a uma, cada gleba já com a sua matrícula própria, e a escritura pode ser lavrada na hora.”

Com relação ao perfil do comprador, o 2º diretor-secretário do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de Minas Gerais (Creci-MG), Osny Lemos, fala que o investidor dessa modalidade de negócio geralmente pertence às classes média ou alta e mora não muito distante do condomínio de módulo rural. “São glebas onde um grupo de pessoas participa de alguma atividade de sua preferência, tais como pescaria, montanhismo, rapel, canoísmo, e criam as vendas de pequenas áreas rurais pensando na construção de uma casa para ponto de apoio destas modalidades.”

Com o baixo preço de venda das glebas e a sua projeção de valorização, a estimativa é que o retorno poderá ser 100% ou 200% em curto e médio prazos. “Além disso, o tipo de empreendimento (‘chacreamento’), sem concorrentes, faz com que a procura aumente. Isso também gera valorização”, analisa Luiz Fernando.

O 2º diretor-secretário do Creci-MG confirma a tendência de crescimento em relação a esse tipo de investimento. Segundo ele, atualmente há uma tendência para a atividade rural, por ser saudável. “A mídia televisiva exibe programas rurais com grande audiência, bem como várias revistas e reportagens que incentivam a necessidade da nutrição por meio de alimentos orgânicos, naturais, contato com a fauna e flora, vida sem poluição.”

Fatores como a localização e o nível dos investidores também são determinantes para que o investimento seja valorizado, conforme Luiz Fernando. “Os compradores, ao iniciarem a construção de suas casas, vão agregando valores evolutivos.”

PRECAUÇÕES 
Mas, antes de investir, é preciso cuidado, especialmente no que se refere à documentação do imóvel e às questões ambientais, como ressalta Luiz Fernando. “Depois, na garantia e competência da empresa proprietária, principalmente na execução e finalização das obras prometidas, dentro do prazo estabelecido.”

Osny Lemos acrescenta que é necessário tomar conhecimento da idoneidade do “chacreador” quanto à posse real da gleba rural (escritura). “Além disso, é preciso saber se tem infraestrutura adequada, a qualidade da terra, área de inundação – se for beira de rio – para planejamento das construções, entre outros”, exemplifica.

Com relação às perspectivas de liquidez do investimento – tanto no caso de incorporadoras como do consumidor final –, deve-se ficar atento à escolha do local a ser adquirido. Por isso, ele diz que é preciso pesquisar. “Cada região deve ser estudada em função da renda per capita.”

Foi esta a aposta da Smel ao construir o Estâncias da Lagoa, em Lagoa Santa. Bastante favorecida pela reativação do Aeroporto Internacional Tancredo Neves (Confins) e pela construção da Linha Verde (MG-10), a cidade tem atraído muitos investidores. “Mas o maior objetivo desse tipo de empreendimento é propiciar aos compradores a realização do sonho de infância ou relembrar aquela fazenda do pai, do avô ou do amigo. Isso tudo, com conforto e segurança, a poucos minutos de Belo Horizonte, por estrada de primeiro mundo.”

Uma das pessoas que apostou nesse tipo de empreendimento foi o empresário Paulo de Andrade Nogueira. Há seis meses ele adquiriu a área em um condomínio de módulo rural em Santa Luzia, na Região Metropolitana de Belo Horizonte. “Fiquei sabendo dessa modalidade de empreendimento por meio de placas indicativas na Rodovia MG-020”, conta.

Fatores como a localização e a qualidade de vida fizeram com que ele se interessasse pelo negócio. “O empreendimento tem ruas calçadas, rede elétrica e água na porta”, enumera Paulo Nogueira. O empresário também levou em consideração o perfil dos condôminos que adquiriram as glebas e fatores econômicos. “Para me certificar de que, a médio prazo, apresentará grande valorização. Além disso, verifiquei a idoneidade das empresas e pessoas responsáveis pelo empreendimento”, fala. (eSTAMINAS-lUGARCERTO-uAI)

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