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Novo IPTU para Belo Horizonte

quinta-feira, 8 de outubro de 2009

Hipervalorização. Imóveis de bairros da região Centro-Sul da capital podem ter aumento na taxa do IPTU. A explicação está na valorização FOTO: Alex de Jesus


As mudanças das alíquotas do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) mal saíram do papel e já vêm trazendo polêmica e dúvidas quanto às principais consequências e alterações para os proprietários de imóveis da capital.

O projeto de lei enviado pela Prefeitura de Belo Horizonte à Câmara Municipal, no último dia 22, altera as alíquotas de contribuição, que serão calculadas a partir de novos critérios.

Para 2010, será usada uma reavaliação da planta imobiliária da cidade, levando em consideração fatores como o valor venal do imóvel, localização e valorização imobiliária.

Vale lembrar que as últimas avaliações dos imóveis feitas pela prefeitura foram em 2001 e, desde então, os reajustes eram calculados com base no Índice de Preços ao Consumidor Amplo Especial (IPCA-E).

O objetivo é aumentar em 76% a arrecadação com o imposto, prevista em R$ 509,7 milhões em 2009, acrescendo mais R$ 387,7 milhões até 2012. Como explica o advogado especialista em direito imobiliário, Kênio Pereira, a medida visa encontrar um denominador comum entre a aceitação do contribuinte e a melhoria da qualidade da arrecadação do tributo.

"O IPTU sempre foi objeto de inúmeras polêmicas e alvo de críticas por diversos setores da sociedade, pois suas 700 mil guias trazem consequência à maioria das pessoas que possuem uma moradia, lote ou local de trabalho em Belo Horizonte. Um dos grandes motivos de debate é do cálculo do valor do imóvel para se quantificar a alíquota que incidirá sobre os imóveis", explica o especialista.

Valorização do mercado.
Com a diversificação dos empreendimentos imobiliários e a chegada de inúmeras construtoras e incorporadoras ao mercado mineiro, favorecendo o reaquecimento do setor e valorização de empreendimentos e de diversas regiões da capital, fica inviável a manutenção da antiga técnica de apuração do valor venal, datada do ano de 2001.

Segundo Kênio, a recente recuperação dos preços de imóveis, ocorrida a partir de 2005, gerou a necessidade de redefinir o valor venal, que irá se basear nas negociações realizadas no período de meados de 2004 a dezembro de 2007. "Portanto, a nova planta de valores do IPTU não assimilou as evoluções de preços dos negócios imobiliários efetuados a partir de 2008. Dessa maneira, o valor venal deve permanecer numa margem de segurança aceitável, ou seja, defasada em torno de 20% a 25%, pois não inclui a alta de preços do ano de 2008 e nem os impactos das obras estruturais da Linha Verde, novo Centro Administrativo e duplicação da avenida Antônio Carlos", completa.

Mercado
Valor venal atualizado é parâmetro para novo IPTU


FOTO: Daniel Iglesias
Imóveis da capital terão novos valores de IPTU a partir do próximo ano. As avaliações foram feitas de 2004 a 2007

O novo cálculo para a definição do valor do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) leva em consideração alíquotas diferenciadas para valores de imóveis e valor venal de cada opção.

Entretanto, muitos proprietários ainda confundem o valor do imóvel, definido pela avaliação.

Como explica o advogado especialista em direito imobiliário, Kênio Pereira, é muito importante entender a diferença entre o valor pedido pelo vendedor e o valor real do imóvel.“Uma coisa é o valor anunciado no mercado e outra é a necessidade do proprietário vender seu imóvel, mesmo que esse apresente baixa liquidez como investimento.”

Assim, como ainda explica o advogado, diante do elevado valor do imóvel em relação à renda da população e o aumento da oferta de opções na planta, parcelados em longo prazo, é possível perceber que o valor real de fechamento da transação pode ser bem menor do que o pedido num anúncio.

“Assim, espera-se que o valor venal que vier figurar nas guias do IPTU de 2010 continue a constar um valor mínimo de negociação. Ou seja, de 30% a 25% abaixo do valor anunciado para venda do imóvel. Assim é possível evitar uma cobrança exagerada sobre o contribuinte que não está vendendo seu imóvel”, completa Kênio.


Cálculo merece atenção.
A queda da Taxa Selic, chegando a 8,75% – a menor da história do país –, contribuiu para o aquecimento do mercado imobiliário. Além disso, a queda da remuneração dos fundos de investimentos e Bolsa de Valores transferiu para o mercado imobiliário os interessados em ganhar dinheiro. Assim, a situação fez os preços dos imóveis subirem e regiões se valorizarem expressivamente. Um exemplo é a região de Venda Nova que, depois do anúncio da construção do novo Centro Administrativo, teve seus imóveis e terrenos valorizados em mais de 200%.

Entretanto, como afirma Kênio Pereira, o projeto de cálculo para o novo IPTU pode gerar situações delicadas, acarretando na incapacidade de pagamento do imposto diante da nova avaliação do preço de imóvel. Vale lembrar que quem mora há décadas no bairro Venda Nova ou no entorno do novo Centro Administrativo do governo Estadual, não teve sua renda ou status aumentado em 200%. Assim, vários locais tiveram valorização muito superior à inflação e à renda do morador.

Mudança pode afetar setor de locação
Atenção. As alterações das alíquotas para pagamento do Imposto Predial e Territorial (IPTU) podem afetar a comercialização e taxa de ocupação no caso dos imóveis alugados. É o que garante Paulo Tavares, presidente em exercício do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis de Minas Gerais (Creci-MG)

Despesa. Segundo o profissional, como a responsabilidade do pagamento do IPTU é transferida para o inquilino, caso a alteração seja muito grande o imóvel pode ser dificilmente alugado. Vale lembrar que, além do IPTU, o morador também tem de arcar, mensalmente, com o aluguel e o condomínioDiferenciação. Tavares ainda ressalta que as alterações serão maiores para imóveis de alto-luxo, destinados a um público de renda mais alta. Já a classe média pouco será afetada com as alterações

Alessandra Mizher - OTempo

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