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Mercado imobiliário volta a crescer.

segunda-feira, 10 de agosto de 2009

O mercado imobiliário brasileiro está se recuperando da crise, impulsionado pela demanda da população de baixa renda. As grandes incorporadoras relatam aumentos significativos nas vendas de casas e apartamentos no segundo trimestre do ano em relação ao primeiro. As taxas de crescimento variam de 10% a quase 100%, conforme os resultados prévios dos balanços das empresas.
Uma conjunção de fatores colabora para a retomada. Com a queda da taxa de juros e a volta do crédito, as incorporadoras recobram o fôlego financeiro para tocar as obras. Os clientes ficaram mais confiantes, ao perceberem que não vão perder o emprego e que sua renda foi preservada, apesar da crise global. As vantagens oferecidas pelo programa do governo ‘Minha Casa, Minha Vida‘ também aquecem as vendas.
‘O que oferecem hoje para a classe baixa não é o preço do imóvel, mas da prestação‘, disse Marcos Levy, sócio da consultoria Sapiens. O fenômeno é similar ao que ocorreu nos eletrodomésticos e carros. Nos imóveis, os prazos eram longos, mas os preços continuavam salgados. A queda dos juros e os subsídios do programa do governo permitiram as empresas fixar prestações que cabem no bolso da população pobre.
Mas a situação do mercado imobiliário hoje é diferente da euforia de 2007 e 2008. As empresas reduziram os lançamentos de imóveis, com quedas de mais de 50% em relação ao ano passado, e se dedicaram a vender o que já havia sido planejado. A estratégia foi bem sucedida e os níveis de estoques (imóveis já anunciados, mas não vendidos) baixaram. Os empresários acreditam na volta dos lançamentos no segundo semestre, embora em ritmo lento.
Os investidores já perceberam que a recuperação é consistente. Depois de cair 43% entre 15 de setembro e 1º de janeiro, o Imob, índice que reúne as ações das principais incorporadoras do País, subiu 123% de janeiro até 1º de agosto, acima da alta de 49% do Ibovespa no período.
Celso Petruci, economista-chefe do Sindicato da Habitação (Secovi), contou que, em outubro, no auge da crise, seriam necessários 20 meses para vender todos os imóveis disponíveis na cidade de São Paulo. Em maio, com a melhora nas vendas, esse prazo era de 9 meses. A entidade acredita que o desempenho de 2009 será similar ao de 2006, quando foram vendidos 28,6 mil imóveis na cidade.
As vendas de imóveis usados ultrapassaram o patamar do pré-crise e continuam subindo. Conforme o Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci-SP), em junho, a alta foi de 31% comparado a junho de 2008. ‘A demanda não encolheu. As vendas de imóveis novos tiveram queda porque faltou crédito‘, disse Augusto Viana, presidente do órgão.
O motor da recuperação do mercado imobiliário é a população de baixa renda, que foi em busca do sonho da casa própria, com a ajuda do governo federal. A meta do ‘Minha Casa, Minha Vida‘ é construir um milhão de casas populares, uma promessa de forte apelo para as eleições de 2010. Concebido com a ajuda dos empresários, o plano oferece condições de crédito e subsídios diretos ao consumidor bastante vantajosos.
Nas contas de Carlos Trostli, CEO da incorporadora Tenda, os subsídios garantem queda de quase 30% no valor da prestação. No segundo trimestre, as vendas da Tenda alcançaram R$ 367 milhões, 45% acima do primeiro. Cerca de 90% são imóveis com preço inferior a R$ 130 mil, que se encaixam no ‘Minha Casa, Minha Vida‘.
Eduardo Gorayeb, diretor-presidente da Rodobens, acredita que o programa é ‘irreversível‘, porque ‘fala a linguagem‘ da classe baixa, ao garantir um seguro que cobre a prestação por três anos se a pessoa perder o emprego, um dos principais temores na hora de comprar um imóvel.
O problema do programa é a lentidão. Lançado em abril, liberou até agora o financiamento de apenas 215,8 mil imóveis, conforme a Caixa. As vendas das incorporadoras são maiores, porque algumas já possuíam um estoque de imóveis compatível com o programa. Mas poucas empresas trabalham diretamente na baixa renda. Para chegar a 1 milhão de casas, será preciso pisar no acelerador. Mesmo esse número, é muito inferior ao déficit habitacional do País de 8 milhões de moradias.
As incorporadoras também já notam reação do mercado de médio e alto padrão, mas em nível inferior à demanda da baixa renda. Para Wilson Amaral, um termômetro do mercado é a ‘velocidade de largada‘ das vendas de um empreendimento. Em junho, a Gafisa fez dois lançamentos imóveis acima de R$ 500 mil cada, e vendeu entre 45% e 55% das unidades em três semanas. ‘Acima de 30% é um ótimo sinal‘, disse o executivo.
Para Luiz Paulo Pompeia, diretor da Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio (Embraesp), apesar dos bons sinais, o mercado imobiliário brasileiro está migrando do alto padrão para o econômico. Ele avalia que os lançamentos de luxo superaram a demanda. ‘A euforia deixou os empreendedores meio cegos. Agora tem problemas de liquidez, não pela crise, mas por erro de produto.‘
Em 2007 e 2008, as incorporadoras recorreram pela primeira vez ao mercado de capitais e captaram mais de R$ 20 bilhões. O crédito foi fundamental para o setor, que é capital intensivo e enfrenta dificuldades históricas de financiamento. Para cumprir as metas com os investidores, as empresas fizeram muitos lançamentos de luxo, onde o lucro é alto.
‘O mercado imobiliário iria passar por esse ajuste, mesmo sem a crise internacional. Agora o crescimento é saudável e de longo prazo‘, disse Hugo Marques da Rosa, presidente da Método Engenharia.
(AE)

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